新型产业用地,到底有多能打?

2023-07-20 10:05

2011年之前,“M工业用地”只有M1、M2、M3,没有M0。

M0——新型产业用地,主要融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能的用地。

为何各地提出新型产业用地?

随着产业转型升级,提供的工业用地必然更新。

以地价低、配套全、可分割的方式,向高新技术产业、当地优先发展的产业项目“开绿灯”。

当然,不是每个企业都有机会拿到M0,欲戴王冠必承其重。

看似全国M0“百花齐放”,其实不该出台的也出台了,该避的坑依然还会踩……

有何不一样

M0新型产业用地,归属于“M工业用地”下。

M1、M2、M3,可以统一称为普通工业用地或者传统工业用地,主要服务以生产制造产品为主的工业。

相对传统工业用地而言,M0新型产业用地是为了吸引高技术企业进驻。

那到底如何服务于高技术产业?

首先,产业包容性强。

不仅仅盖厂房,而是服务于更多样的产业形态。

举个例子,原来A企业一直经营机械加工行业,想改成仓库,做仓储生意。

按照城市规划的要求,机械加工用地是M工业用地,仓储物流是W物流仓储用地,两者是不同的用地性质。

企业要把厂房改成仓库可以,那申请把用地性质变更了,重新批规划,流程复杂,难度也不低。

M0新型产业用地包容性强,完全可以建总部基地,建研发中心,建科技孵化器等。

其次,开发指标宽松。

工业用地价格虽低,但是传统工业用地有很多的开发指标限制,导致与新兴产业的不兼容。

传统的工业用地配套不得超过总用地面积的7%,有些地方不得超过总建筑面积的15%。

而新型产业用地的配建比例高达从15%到30%不等,可以建宿舍、人才租赁房、商业,还有公益性服务设施。

传统的工业用地容积率,一般在1.0-2.0之间。而新型产业用地容积率普遍在3.0以上,远高于传统工业用地,接近部分商办用地开发强度。

这些宽松的开发指标,更有利于发挥新兴产业的活力。

最为关键的一点是,M0的拿地成本比商服用地要低。

如果企业要发展类似与科技创新园之类的项目,需要配套不小的办公楼、实验室。

如果直接拿商业用地,那么价格就会比工业用地高出十几倍,而如果拿传统的M1用地,则按规定,无法建足够的配套用房。

这时候M0的出现,M0既属于工业用地的一种类型,拿地价格往往只略高于传统工业用地价格,远低于商服用地价格,可为企业省下很大一笔钱,对企业具有极强的吸引力。

所以说,M0产业用地就是针对新兴产业专门开辟出来的土地资源,关键点在新兴产业。

原有的M类工业用地,已不能满足新时代的需求,新型产业用地在此背景下应运而生。

缘何打补丁

新型产业用地概念,雏形诞生于北京。

2006年《北京中心城控制性详细规划》提出高新技术产业用地, 也称为工业研发用地,即M4,主要用于推动科技创新、科技研发和高精尖产业的发展。

2013年1月,深圳市颁布《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》,同时配合发布六份辅助文件。

文件中开创性的提出了新型产业用地(M0)概念,并在2014年1月1日颁布《深圳市城市规划标准与准则》,将M0正式纳入传统土地类别中。

2018年9月11日,东莞市人民政府颁布《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》,成为全国首个新型产业用地专项政策。

2019年1月,清溪镇渔樑围村青湖中心区首宗新型产业用地成功被深投控摘得,用于建设青湖湾科创中心。

据不完全统计,不到两年时间,东莞成功出让了11宗新型产业用地,总用地规模达到2209亩,成交地价合计33.5亿元,亩均价格达到152万元。

政府诉求是让渡土地利益,以更低的载体租售价格吸引有实力的科技型企业。筑巢引凤,换得产值、税收、就业等长期效益。

随后广州、佛山、中山、惠州等粤港澳大湾区各主要城市,先后颁布了当地的M0用地政策,推动M0项目落地。

如东莞的大湾区·深投控清溪科技生态城、清湖湾科创中心、深圳中粮创芯公园、广州横沙数字经济产业园等。

然而,地产商却嗅到了不一样的气味。

无数M0项目如雨后春笋般涌现,也出现了不少挂羊头卖狗肉的项目,以M0地价形地产开发之实,把M0当住宅卖赚的盆满钵满。

于是,又补充出台了工业区块线管理办法和相应的销售与持有限制等补丁,给工业用地转性划定了分级红线,红线内土地严格限制只能转M0,以为城市保有一定量的产业发展空间。

拿东莞来说,产业转型升级基地已经成为部分不良商家套利的空间,拿着政府便宜的工业用地去干商铺写字楼的事情,造成严重的市场混乱和审计风险。

因此,2019-2020的两年间,东莞市政府快速对新型产业用地政策打了四个补丁。

M0用地设立的初衷,即是提供工业上楼的新型产业空间,政府也提供相对于商办地价的优惠,对M0用地开发后的产业落位情况,进行监督和管理,也就是顺理成章且名正言顺的了。

为何会踩坑

好的出发点,并不一定能得到好预期。

东莞市政府花了四年时间,不断打补丁、补漏洞,曲折前行。可是,其他城市对此却趋之若鹜。

拿新型产业用地的容积率来说,到底是市场的实际需求,还是地方城市间“你追我赶”的一场秀?

以某市为例,其新型产业用地容积率区间为2.0-4.0。以40%的建筑密度计算,2.0的容积率下限意味着园区每栋建筑层数至少为5层。

然而,这个地方以汽车制造、装备制造、冶金等重工业为主导,并不具备产业上楼的前提条件。

现在往回看,华南产业以轻工业为主,如家电、电子元器件等。这类产业的生产和研发设备对载体承重的要求重量远低于重工业,完全具备“工业上楼”的基础。

对于城市发展而言,产业项目不分高低强弱,适合本城市本阶段,能够帮助城市可持续发展的都是好项目。

反之,看似符合发展大趋势,缺乏对本城市实际情况的深入研究,盲目出台新型产业用地管理政策,恐怕会适得其反、水土不服。

再看远一点,新型产业用地,是一次土地精细化管理的尝试。

以往的园区开发商,拿到地,基本就成功了一大半;而对于新型产业用地来说,拿到地,故事在刚刚开始……

曾经,看到拿到一块M0项目后,坦言“不知道后续应该如何开展招商”。

确实,地方政府为了让产业落到“实处”,对新型产业用地的监管极为严格,无论是产业准入门槛,还是全生命周期管理。

对于新型产业用地来说,园区开发后的招商和运营,才是更加严苛的挑战。

从东部沿海到内陆城市,创新型产业用地已经蔚然成风。M0是一场全新的盛宴,所谓的“盛宴”,既要有资格入场,又要吃相优雅,最后还能够酒足饭饱,谈笑风生地顺利离场。

来源:招商网络

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